炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
来源：天勇谈经济
市场化改革加快经济增长速度专栏按：今年3到6月期间，中国人民大学全球治理与发展研究院和东北财经大学国民经济工程实验室工作论文中，形成了《从供给侧测算经济增长目标及其对改革的要求》和《从需求侧测算经济增长目标及其对改革的要求》各2万余字的上下两部分研究报告，分篇陆续摘要发出。今天发出之十三。
周天勇
城镇户籍大部分居民拥有的是有价格，也就是说有价值的住宅，其是市场经济意义上的资产和财富。农村户籍居民的宅院没有价格，他们拥有的是无价值的住房宅院生活资料和承包耕地等生产资料，其不是市场经济意义上的资产和财富。因城镇住宅商品化改革，住宅可以交易并有定价，2023年城镇住宅总面积为395亿平方米，市场交易价格为10215元/平方米，城镇户籍居民平均住宅资产额为55.81万元。农村和城郊住宅、宅院和承包地因不能交易定价，没有价格，是不值钱的土壤、砖块、木料、瓦片，或者是钢筋水泥，价值为零。因此，农村户籍居民拥有的房屋土地，从无价值看其财富也为零。
1.住宅商品化使城镇居民成了有产者
城镇住宅供求商品化改革，使城镇居民成了有产者。***经济时期，城镇居民需要的住宅，从国有集体各单位自己投资，还有城市***成立住宅建设指挥部投资，由国有建筑公司建设竣工后，再由单位和***住宅管理部门按照行政企事业职级、工作工龄、家庭人口等多因素，无偿分配给职工和居民。20世纪90年代开始外商用地和城镇个体私营人员家庭住宅用地，从农村零价格征收，再由***向工商业者和房地产开发商有偿出让的体制。到1998年进行了将城镇存量住宅由住户交纳一定数额的款项后，产权转让给居民的改革；也进行了新建住宅由房地产公司开发，居民自此以后的住房需要，到市场上去购买商品住宅的改革；并且居民自己拥有产权的住宅，可以在二级市场上自主交易。其划时代的意义在于，住宅从***经济时代无价值的生活资料，通过市场经济的货币化和财富化，变成有价值的资产；城镇居民有了自己的不动产，大部分城镇居民从无产者变成有产者。目前，笔者估计，城镇有35560户家庭（包括在县城和城市购房或者租住的城镇常住流动人口），无房租住户约为14%，有一套房的66%左右，多套房的20%左右，城镇目前有4亿套住宅，66%的23495万户城镇家庭有1套住宅，而7476万户城镇常住居民居住和持有16505套住宅，平均2.21套。从城乡结构看，购买县城房屋家庭的农村户籍人口持有的住宅价格较低；城镇户籍人口持有住宅的价格较高；从区域上看，都市、特大城市、大城市、中等城市、小城市、县城等居民住宅价格水平依次递减；而从城市内区位看，市中心的住宅价格较高，而***和城郊的住宅价格较低。因此，住宅资产分布，农村常住家庭住宅价值为零，农村户籍在城镇常住家庭住宅价值较低，而城镇户籍居民住宅价值较高。
2.农民拥有的土地和房屋是是没有价值的生活和生产资料
城乡二元体制，使农民在市场经济中成了无资产者和无财产收入者。①农村城郊各类土地村集体所有，但至今不允许由农民集体在一级市场上交易，不能定价，不是集体有价值的资产。②耕地农民家庭承包改革，期限先是规定15年，后又规定30年；先期不允许出租流转，后期允许出租流转，甚至由基层***强制出租流转；但仍然不允许使用财产权交易。③农民住房和宅院，虽然没有居住使用限定期限，但没有明文规定可以由子女继承，禁止市场交易，不能定价，是无价值的生活资料。④农民集体所有的房屋和宅院，包括耕地及其他建设用地，随时可能被地方***合村并居，低补偿征用为国有，直接或者通过占补平衡高价出让建设用地和农业用地，以获得土地出让金收入。另外，土地集体所有，在许多村庄，实际上是村领导行使权力，他们往往在土地转租、村民盖房和其他建设中寻租谋取利益，由此产生***现象。
农村户籍居民由于其住房、宅院和耕地不是资产，财产性收入很少。城镇户籍居民因拥有知识技术要素、资本装备要素、经商办公房屋要素和货币资金等，可以与其人力资本要素相组合，获得除了劳动工资收入之外的技能收入、技术收入、投资红利和资本利润等收入。而农村户籍居民，除了自己劳动要素外，所有的生产要素就是房屋、宅院和土地。然而，由于其不是有价值的要素和资产，加上受限于规划、用途和行政管制，不能改变宅基地生活用途，不能以地为资本创业，不能投资入股，不能抵押融资投资，不能兼业创业经营，耕地改变用途只有由***征用转让给外人。如2009-2018年间，农村储蓄资金就通过中国农业银行、中国邮政储蓄银行、各地农商银行和各基层农村信用合作联社，从农村向城市分别流出2611亿元、8174亿元、7061亿元、4630亿元、13724亿元、16388亿元、24463亿元和30901亿元，总计流出107952亿元，而且流出趋势是规模越来越大。因此，农村户籍居民只有两大类收入：农村种粮等务农收入和非农业的务工收入，几乎没有财产和投资性收入。
在城乡二元房屋土地体制下，农民也得不到土地和房屋的出售收入。宪法规定，城镇土地国有，农村和城郊的土地为集体所有，***只有公益用地时，才可征用农民集体的土地。20世纪90年代到2023年，***从农民那里征用了21000万亩土地，其中***出让9669万亩，累计获得收入788615亿元。国有和集体不同所有制的物品，应当等价交换，***可以按一定比例收交易税。但是，地方***无论是对转移的非出让土地，还是由其出让的土地，都没有按照市场价格从农民集体征收；而是给予不到3%的很低的补偿将土地收归国有。并且，由于禁止农村集体和农民出售土地，农民得不到由于城市化、工业化和交通发展从农村城郊转移土地的收入。
3.改革可扩大有产者并增加其收入和走向富裕
从社会主义城乡居民资产和非劳动收入平等以及共同富裕的角度看，在***配置由市场决定的理念和实践中，需要改革农村的土地房屋体制，使农民与市民一样成为有产者；并且通过土地资产化改革，使农民投资创业兼业置业，与市民一同实现共同富裕。
如果进行农村土地的资产化改革，集体所有土地制度不变，确认农民土地使用财产权、延长年期、可自主交易、市场定价，并可入股、抵押、出租和继承。如果进行资产化改革，农村目前潜在土地房屋总资产为666万亿元，农村户籍人口平均土地房屋资产为90.65万元。
一是住房、宅院和承包耕地草原三项，按照市场影子价格计算，潜在的户籍人均使用权资产额为39.14万元。农村户籍人口潜在使用财产权资产分布为，农村城郊住宅总面积为339亿平方米，按市场影子价格3000元/平方米计算，总潜在资产为101.79万亿元，则户籍人均住宅资产为14.07万元；宅基地17105万亩，影子价格为52万元/亩，总资产为89.02万亿元，户籍人均12.3万元，农民承包耕地约为15.2亿亩，影子价格为5万元/亩，总资产为76.0万亿元，户籍人均10.5万元；农村承包草原面积33亿亩，影子价格为5000元/亩，总资产为16.5万亿元，户籍人均资产2.28万元。
二是除使用财产权之外，其他农村集体土地资产，如果将土地股份化到农村户籍人口，则农村户籍居民潜在可获得的股份土地资产人均为51.51万元。农村户籍人口潜在集体股份资产分布为，农村其他建设用地10108万亩，平均价格为75万元/亩，户籍人均资产为10.47万元；农村集体留耕地2亿亩，影子价格为5万元/亩，总资产为10万亿元，户籍人均资产1.38万元；农村集体林地面积256800万亩，影子价格为10万元/亩，总资产为358万亿元，户籍人均35.48万元；农村集体园地30257万亩，影子价格为10万/亩，总资产为30.26万亿元，户籍人均资产为4.18万元。
农村宅地和其他建设用地总资产为665万亿元。①有利于农业融资。成为有价值和借贷可退出资产，可以为银行接受进行抵押融资，即使有1.5‰资产用于抵押，可从银行和其他借贷渠道向农村农业农民流入49947亿元借贷资金，可以扭转农村向城镇和非农业净流出3万亿元左右资金的局面，也远高于国家对“三农”资金投入的规模。加上农村土地房屋资产化改革后，“三农”外资金可向“三农”流入，会有力地推动农村农业的***展。②农民可获得以地为本的经营收入。资产化改革后，农民房屋宅院资产有89万亿元，以及其他建设用地有75万亿元，如以房地为本，即使有2%的资产投资入股创业兼业，资产净利润率平均为2%，可获得经营收入32800亿元。特别是农村集体林地有358万亿元资产，即使有1/3的林地鼓励农民投资创业，有2%的净利润率，可获得经营收入23864亿元。③可获得土地房屋交易收入。前面已述，农村各类土地和住宅资产有666万亿元资产，即使每年有5‰的交易量，农民家庭和集体可获得33298亿元的营业外资产交易收入。
应当和城镇住宅是资产财富一样，推进农村土地房屋的资产化改革，让农民也与城镇居民一样，平等地拥有社会主义市场经济中的资产和财富，让他们富裕起来，并能得到更多的财产性收入。
参考文献
郑新立主持：“我国社会主要矛盾问题研究—以解决城乡差距为突破口”，中国国际交流中心重大课题研究报告，2018年12月12日。
